物件調査

不動産取引における物件調査は、物件の正確な情報を把握し、適正な価格設定や契約後のトラブル防止（重要事項説明書の作成など）のために行われる必須のプロセスです。

目的や手順、主なチェックポイントを以下にまとめました。

物件調査

1. 売主（所有者）へのヒアリング

   ・権利関係の不備がないか、ローン残高や固定資産税の滞納状況
   ・雨漏りや設備の不具合、事件・事故の有無（告知事項）
   ・リフォーム履歴や権利証（登記済証）の確認

2. 法務局調査

   ・登記事項証明書（登記簿謄本）: 所有者名義、抵当権の設定有無、差押え等の確認
   ・公図・地積測量図・建物図面: 土地の形状、境界、面積等の公的データの取得

3. 役所調査（法令上の制限確認）

   ・都市計画法・建築基準法: 用途地域、建ぺい率・容積率、防火地域など 
   ・道路・接道関係: 建築基準法上の道路か、接道義務（2m以上接しているか）を満たしているか
   ・その他制限: 土砂災害警戒区域、埋蔵文化財包蔵地、景観条例などの有無

4. 現地調査・インフラ（供給施設）調査

   ・現地状況: 地勢（高低差・崖）、日照・騒音、近隣環境、境界杭の有無
   ・インフラ整備: 飲用水（水道配管）、ガス（都市ガス/プロパン）、下水道・浄化槽、電気の引き込み状況

5. 市場調査・価格査定

   ・周辺エリアの過去の成約事例、周辺売り出し物件の動向から適正価格を算出

物件種別ごとの注力ポイント

• 土地・戸建て: 隣地との境界線、土壌汚染・地盤、配管の越境、接道状況。

• 区分マンション: 管理規約、修繕積立金の積立状況・未納額、共用部の管理状態、ペット飼育や民泊の可否制限。

• 収益物件（一棟アパート・ビルなど）: レントロール（賃貸借状況）、管理委託契約、既存不適格や建基法適合状況。

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