新築戸建ての位置指定道路とは？私道との違い・通行承諾・掘削承諾をわかりやすく解説
新築建売住宅の物件資料を見ていると、「位置指定道路」という言葉を見かけることがあります。
「位置指定道路って普通の道路と何が違うの？」
「私道だから自由に通れない？」
「将来、建て替えできなくなることはある？」
このような疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。
指定された道路は、建築基準法上の道路として扱われます。
ただし、道路の所有権や通行・掘削に関する権利まで、自動的にすべて解決するわけではありません。
購入前に道路の指定内容と権利関係を確認することが大切です。
1．位置指定道路とは？
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に定められた道路のことです。
例えば、大きな土地を複数の住宅用地に分ける際、新しく道路を設ける場合があります。
その道路が法令の基準を満たし、特定行政庁から位置の指定を受けることで、建築基準法上の道路として認められます。
位置指定道路のイメージ
もともと一つだった大きな土地を、複数の宅地に分けて新築住宅を建てるケースを考えてみましょう。
奥の宅地まで出入りできるように、敷地内に新しい道路を設けます。
その道路について、必要な基準を満たしたうえで位置指定を受けることがあります。
なお、位置指定道路の幅員は原則4m以上ですが、具体的な構造や形状には法令上の基準があります。
また、すべての新しい分譲道路が位置指定道路になるわけではありません。開発許可によって整備される道路など、別の種類に該当する場合もあります。
2．位置指定道路と私道は何が違う？
ここは特に間違えやすいポイントです。
つまり、「位置指定道路であり、同時に私道でもある」というケースがあります。
位置指定道路だからといって、必ず自治体が所有・管理しているとは限りません。
私道について詳しく知りたい方は、関連記事も参考にしてください。
3．位置指定道路なら自由に通行できる？
位置指定道路は建築基準法上の道路ですが、それだけで誰でも無条件に通行できる私法上の権利が認められるとは限りません。
例えば、道路が複数の個人によって共有されている場合や、第三者が単独所有している場合があります。
購入前には、次の内容を確認しましょう。
道路の通行に関する権利は、共有持分、契約、地役権、民法上の規定など、さまざまな事情によって判断されます。
「位置指定道路だから自由に通れる」と単純に判断せず、個別の権利関係を確認することが重要です。
4．位置指定道路の掘削承諾は必要？
位置指定道路に面した住宅では、上下水道やガスなどの設備が道路の地下を通っていることがあります。
将来、配管の交換や修理が必要になれば、道路を掘削する可能性があります。
2023年4月施行の改正民法では、一定の条件のもとで、ライフライン設備を他人の土地に設置・使用する権利が明文化されました。
ただし、事前通知や損害の少ない方法の選択、費用負担などの問題があり、無条件で自由に掘削できるわけではありません。
実際の工事では、道路所有者との取り決め、設備管理者の条件、関係法令などを確認する必要があります。
特に、新築戸建ての購入時には、売主や仲介会社に以下を確認しましょう。
5．位置指定道路の持分がない物件は危険？
位置指定道路に接する新築戸建てでも、購入する土地に私道の共有持分が付いていない場合があります。
だからといって、必ずしも購入できないわけではありません。
ただし、持分がない場合は、通行や掘削などの権利がどのように確保されているかを慎重に確認する必要があります。
持分がある場合
道路を共有する立場になります。
ただし、共有持分があるからといって、すべての工事を自由に行えるとは限りません。
重要なのは、持分の有無だけで判断するのではなく、実際に生活するための権利が確保されているかという点です。
6．位置指定道路は将来の建て替えに影響する？
建築基準法では、原則として建築物の敷地は、同法上の道路に2m以上接する必要があります。
位置指定道路は建築基準法上の道路に該当するため、必要な接道条件などを満たせば建築が可能です。
ただし、次のような問題がないか確認しましょう。
現在新築住宅が建っていることと、将来どのような建物でも自由に建てられることは同じではありません。
再建築時には、その時点の法令や敷地条件に基づく確認が必要です。
7．位置指定道路の住宅ローンは通る？
位置指定道路に面しているという理由だけで、住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。
しかし、金融機関は土地・建物の担保価値や権利関係を審査します。
通行・掘削の権利関係が不明確な場合や、接道条件に問題がある場合には、追加資料を求められたり、審査に影響したりする可能性があります。
気になる物件があれば、売買契約前に金融機関へ相談しておくと安心です。
8．購入前に確認したい7つのポイント
行政機関で道路の指定状況や指定図を確認します。
指定された道路と現況に違いがないか確認します。
徒歩・自動車・工事車両などの通行条件を確認します。
9．よくある質問（FAQ）
Q．位置指定道路の掘削承諾書は必須ですか？
承諾書の必要性は、権利関係や工事内容などによって異なります。改正民法による設備設置権などが関係する場合もありますが、無条件に自由な掘削ができるわけではありません。
Q．位置指定道路の新築戸建ては売却しにくいですか？
位置指定道路という理由だけで売却できなくなるわけではありません。ただし、通行・掘削の権利関係が不明確な場合などは、買主の判断や金融機関の審査に影響する可能性があります。
10．まとめ｜位置指定道路は購入前の確認が重要！
位置指定道路は、建築基準法上の道路として認められた道路です。
新築建売住宅でもよく見られる道路の一つですが、購入時には次の点を確認しましょう。
位置指定道路だから危険、というわけではありません。
大切なのは、物件ごとの道路条件を正しく確認してから購入を判断することです。
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