新築建売の前面道路が私道！購入しても大丈夫？通行・掘削承諾と注意点を解説
新築建売住宅を見つけて物件資料を確認すると、道路欄に「私道」と書かれていた……。
「私道って何？」
「車で通っても大丈夫？」
「将来、建て替えできなくなる？」
このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
実は、私道に接しているからといって、必ずしも購入を避ける必要はありません。
ただし、購入前に確認したい重要なポイントがあります。
結論：私道でも購入できる！ただし確認が重要
私道に面した新築戸建てでも、問題なく生活できる物件はあります。
大切なのは、道路の種類・所有者・通行権・掘削の条件・維持管理を確認することです。
1．そもそも私道とは？公道との違い
私道とは、個人や法人などが所有している道路のことです。
一方、公道は国や地方公共団体などが管理する道路を指すのが一般的です。
道路管理者が維持管理を行い、一般交通のために利用されます。ただし、道路の種類や管理状況によって条件は異なります。
個人や複数の所有者が道路を所有しています。通行・工事・維持管理について、所有関係や取り決めを確認する必要があります。
なお、私道でも建築基準法上の道路に該当する場合があります。
「公道か私道か」と「建築基準法上の道路か」は、別々に確認することが重要です。
モモンガのひとこと♪
「道路なのに個人の持ち物だモモ！？」
「じゃあ勝手に通れないモモ？」
通行できるかどうかは、権利関係や道路の状況によって異なります。購入前に確認しましょう！
2．私道の新築建売で注意したい5つのこと
① 通行する権利があるか
私道を通って自宅へ出入りできるか確認します。
特に、自動車での通行や来客車両の利用について、制限がないか注意しましょう。
② 掘削工事ができるか
将来、水道管やガス管などを修理・交換する際、私道を掘削する必要が生じることがあります。
私道所有者との取り決めや、必要な手続きが確認できているかが重要です。
③ 私道の持分があるか
購入する土地と一緒に私道の共有持分が付いてくる場合があります。
一方、持分がない物件でも、通行権などが確保されている場合があります。
持分があるかどうかだけで安全性は判断できません。
④ 維持管理費は誰が負担するか
私道の舗装や側溝の補修などについて、所有者や利用者が費用を負担する場合があります。
管理協定や過去の修繕履歴があれば確認しておきましょう。
⑤ 将来の建て替えに問題がないか
建築基準法上の道路に適切に接しているか、道路幅員や接道長さなどを確認します。
現在建物が建っていても、将来の建て替え条件が同じとは限りません。
3．私道の「通行承諾」と「掘削承諾」とは？
私道に接する住宅を購入するとき、特に確認したいのが通行と掘削に関する権利です。
通行承諾
私道所有者が、通行について認める取り決めです。
歩行だけでなく、自動車の通行や工事車両の通行も対象になっているか確認しましょう。
掘削承諾
上下水道やガスなどの工事で、私道を掘削することについての取り決めです。
工事のたびに承諾が必要なのか、将来の所有者にも効力が及ぶ内容なのかなどが確認ポイントです。
承諾書がない＝絶対に通れない・工事できない、ではありません。
通行権は民法上の権利や契約などによって認められる場合があります。
また、2023年施行の改正民法では、一定の条件のもとでライフライン設備を他人の土地に設置・使用する権利が明文化されました。
ただし、事前通知や損害の少ない方法の選択などの条件があり、無条件に自由な掘削が認められるわけではありません。
参考： さいたま市｜民法改正に伴う給水装置工事の対応
モモンガのひとこと♪
「家は買ったのに、水道工事ができないモモ！？」
そんなトラブルを防ぐためにも、私道の権利関係は契約前に確認したいですね！
4．私道の物件は住宅ローンが通りにくい？
私道に面していることだけを理由に、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。
ただし、金融機関は担保となる不動産の状況も審査します。
接道条件に問題がある場合や、通行・掘削に関する権利関係が不明確な場合などには、追加資料を求められたり、審査に影響したりする可能性があります。
気になる物件があれば、売買契約前に金融機関へ確認しておくと安心です。
5．私道の家は将来売却しにくい？
私道に接する住宅でも、将来売却することは可能です。
ただし、道路の権利関係が複雑だったり、通行や工事に制限があったりすると、購入希望者が不安を感じる可能性があります。
逆に、私道の持分や通行権、掘削に関する取り決めが整理されていれば、購入希望者に説明しやすくなります。
将来の売却も考え、購入時に関係書類を確認・保管しておくことが大切です。
6．契約前に確認したいチェックリスト
物件資料だけではわからない内容もあるため、登記事項証明書、道路関係資料、重要事項説明書などを確認しましょう。
モモンガのひとこと♪
「私道って書いてあるから、この家はやめるモモ！」
ちょっと待つモモ！
私道でも条件が整った物件はあります。道路の種類と権利関係を確認してから判断しましょう！
7．よくある質問（FAQ）
Q．私道に面した新築建売は買わない方がいいですか？
私道という理由だけで避ける必要はありません。通行権、掘削に関する条件、道路種別、維持管理などを確認して判断しましょう。
Q．私道の持分がなければ購入できませんか？
持分がなくても購入できる場合があります。ただし、通行や工事の権利がどのように確保されているか確認が必要です。
Q．私道の所有者が変わったら通れなくなりますか？
通行権の根拠や取り決めの内容によって異なります。承諾書の有無だけでなく、権利の性質や承継条件を確認することが重要です。
Q．私道でも建て替えできますか？
建築基準法上の接道条件などを満たしていれば建て替えできる場合があります。ただし、個別の敷地・道路条件によるため、行政機関や建築士への確認が必要です。
Q．私道の修理費は誰が払いますか？
所有関係、契約、管理協定、利用状況などによって異なります。購入前に負担の取り決めを確認しましょう。
8．まとめ｜私道の新築建売は購入前の調査が大切！
私道に面した新築戸建てでも、安心して暮らせる物件はあります。
重要なのは、通行・掘削・持分・維持管理・建て替えの条件を確認することです。
価格や間取りが気に入った物件でも、道路の権利関係が不明確なまま契約するのは避けたいところです。
気になる物件があれば、不動産会社に具体的な資料を確認してもらいましょう。
9．埼玉県で気になる新築戸建てがあればご相談ください！
埼玉新築サポートセンターでは、さいたま市・上尾市・桶川市をはじめ、埼玉県内の新築戸建て探しをサポートしています。
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※仲介手数料無料は対象物件に限ります。
※お祝い金は物件・成約条件により異なります。
※権利関係の最終的な判断には専門家による確認が必要となる場合があります。
