農地転用（のうちてんよう）とは、登記簿上の地目や実際の状態が「農地（田・畑）」である土地を、農地以外の用途（家を建てるための宅地や、駐車場、資材置き場など）に変更することです。日本の農地は国の食料自給率を守るために「農地法」という強い法律で守られているため、自分の土地であっても勝手に用途を変えることはできず、必ず行政の許可や届出が必要になります。
1. 農地転用の2つのパターン（農地法4条と5条）
不動産取引において、農地転用は大きく2つのパターンに分かれます。
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農地法第4条の転用（自分が所有・自分が使う）： 農家が、自分が所有している畑を潰して、自分の家や子どものための家を建てる場合などの手続きです。（所有者は変わらず、用途だけが変わる）
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農地法第5条の転用（他人が買う・他人が使う）： 一般の人が、農家から畑を「買って」、そこに自分のマイホームを建てる場合の手続きです。（所有者が変わり、用途も変わる）。一般的な不動産取引で農地を買う場合は、この「5条転用」の手続きになります。
2. エリアによって変わる「難易度」
農地転用は、その農地がどのエリアにあるかによって、手続きの難易度が天と地ほど変わります。
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市街化区域にある農地（比較的簡単）： すでに街として発展しているエリアにある農地の場合、農業委員会へ「届出」をするだけで転用が認められます。手続きの期間も1〜2週間程度とスピーディです。
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市街化調整区域などにある農地（難しい・時間がかかる）： 自然や農地を守るエリアにある場合、農業委員会を経由して都道府県知事等からの「許可」をもらう必要があります。審査は非常に厳しく、毎月の締切日も決まっているため、許可が下りるまでに数ヶ月〜半年ほどかかります。
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農用地区域内農地（通称：青地）（原則不可能）： 市町村が「今後も農業を振興していく重要な土地」として指定している農地（青地）は、原則として農地転用の許可が下りません。（特別な手続きで指定を外す「農振除外」というステップを踏めば可能なケースもありますが、年単位の時間がかかり非常に困難です）。
3. 買主（家を建てる人）が知っておくべき注意点
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手続き費用がかかる： 許可申請の書類作成は非常に複雑なため、「行政書士」に依頼するのが一般的です。その報酬として数万〜十数万円程度の費用がかかります。
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家が完成したら「地目変更」をする： 農地転用の許可が下りて無事に家が建った後、法務局で地目を「宅地」に変更する（地目変更登記）ことで、晴れて一連の手続きが完了します。
「安くて広いから」と農地に飛びつく前に、「そもそもここは農地転用の許可が下りる土地なのか」「届出で済むのか、厳しい許可が必要なのか」を、不動産会社を通じて事前にしっかり調査してもらうことが最も重要です。