市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定されるエリアの一つで、「自然環境や農地・森林などを守るため、原則として新しい建物を建てたり市街化を進めたりすることを『調整（抑制）』する区域」のことです。
直前に登場した「市街化区域（街をどんどん便利にしていくエリア）」とは正反対に、「原則として家を建ててはいけない（ストップがかかっている）場所」という、不動産の世界で最も注意すべき強力な制限エリアです。
1. 市街化調整区域の最大の特徴と厳しいルール
この区域内では、都市計画法によって無秩序な開発や建築が厳しく制限されています。
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原則としてマイホームや店舗が建てられない： 農家の人や、もともとそこに住んでいる人が特定の許可を得る場合などを除き、一般の人が新しく土地を買って自由に一戸建てやアパートを建てることは原則としてできません（建築確認が下りません）。
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インフラ整備が後回しになりやすい： 行政として街を広げるエリアではないため、下水道が通っていなかったり、道路が狭かったり、都市ガスが来ていない（プロパンガス地域）といったインフラ面の不便さが残ることがあります。
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不動産の価格が相場より安い： 「家が建てられない（自由に使えない）土地」であるため、同じ広さの市街化区域の土地に比べて、価格が驚くほど安く設定されているのが一般的です。
2. なぜ売られているのか？（例外と落とし穴）
不動産ポータルサイトなどを見ると、市街化調整区域内の土地や中古住宅が格安で売りに出されていることがありますが、ここには大きな落とし穴があります。
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「誰でも建てられるわけではない」という現実： 「建築許可（都市計画法第43条許可など）の条件を満たせば建てられる」とされる物件もありますが、購入者や建物の用途に厳しい条件がつき、誰でも好きなハウスメーカーで自由に家を建てられるわけではありません。
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住宅ローンが通りにくい： 担保価値が低く評価されやすいため、金融機関によっては通常の住宅ローンが利用できないケースも多々あります。