競売（けいばい／きょうばい）とは
競売（けいばい）とは、お金を借りた人（債務者や抵当権設定者）が住宅ローンなどの借金を返せなくなったとき、お金を貸した金融機関などの債権者（抵当権者）が裁判所に申し立てを行い、その人が持っている不動産を強制的に差し押さえてオークション（競り売り）にかけ、売却した代金から回収する法的な手続きのことです。
不動産の世界では、一般の市場（オープンマーケット）で売買されるのではなく、裁判所が主導して進める強制的な売却処分を指します。
1. 競売の仕組みと流れ
競売は、以下のようなステップで強制的に進められます。
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差押えと手続きの開始： 借金の返済が滞ると、債権者は裁判所に競売の申し立てを行います。認められると、裁判所によって不動産が差し押さえられ、登記簿にその記録が刻まれます。
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物件の調査と情報公開（現況調査）： 執行官や専門家が現地を訪れ、建物の状態や、誰が住んでいるか（賃借人の有無など）を調査し、裁判所の情報サイト（BITなど）で一般に広く公開されます。
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入札（オークション）： 購入希望者が期間内に価格を提示して入札し、最も高い金額をつけた人が「買受人（新しい所有者）」として決定します。
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強制的な所有権の移転と明け渡し： 代金が支払われると、前の所有者の意志とは無関係に、強制的に所有権が新しい買受人へ移ります。
2. 競売の2つの大きな特徴
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相場より安くなる傾向がある： 室内の状況を内見（事前に中を見学）できないケースが多く、手続きに専門知識が必要なため、一般的な市場価格の約7割〜8割程度の価格で落札されることが一般的です。
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権利関係の厳しいリセット： 原則として、その不動産についていた古い抵当権などの担保は、競売によってきれいに消去（リセット）されます。