セットバックとは、建物を建てるときに「敷地が接している道路の幅が法律の基準（4メートル）より狭い場合、自分の敷地を道路の中心線から後退させて、道路の幅を広げなければならない」という建築基準法上のルール（またはその行為）のことです。
「自分の土地であるにもかかわらず、そこを自分のものとして使えず、道路の一部として提供（後退）しなければならない」という、不動産の売買や建築において非常に注意すべき重要ポイントです。
1. なぜ「セットバック」が必要なのか？
日本の古い住宅地や細い路地には、昔からの名残で「車がすれ違えないほど狭い道路（幅2メートル〜3メートルなど）」がたくさん残っています。
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防災と救命活動の死活問題： もし火事や地震が起きたとき、道路が狭すぎて消防車や救急車が入れなかったら大惨事になります。そのため、法律（建築基準法第42条第2項、通称「2項道路」）で、「新しく家を建てるなら、将来のために道路を4メートルの幅にしなさい」と義務付けているのです。
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自分の敷地が「削られる」仕組み： 道路の反対側が川や線路などでなければ、基本的には「自分の敷地を道路の中心線から2メートル後退（セットバック）」させなければなりません。
2. 不動産取引における「セットバック」の大きな影響
もしこれから土地を買って家を建てようとする場合、その土地がセットバック対象（2項道路）だと、次のような大きなデメリット（注意点）が発生します。
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使える敷地面積が狭くなる： 例えば、土地全体の面積が100平米あっても、セットバックによって道路側に取られてしまった部分（例：5平米分）は、自分の庭や駐車場としても使えなくなります。
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「建ぺい率」や「容積率」の計算が変わる： 敷地面積をもとに計算する建ぺい率や容積率ですが、セットバックして道路に取られた分の面積は、敷地面積から「除外」して計算しなければならないというルールがあります。つまり、計算上、建てられる家が少し小さくなります。
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セットバック部分の土地の扱い： 後退したからといってその土地の所有権が勝手に国や自治体に奪われるわけではなく、自分の所有地のまま「誰もが通る道路（公道扱い、または敷地としての利用制限がついた空間）」として提供することになります（自治体に寄付したり非課税の手続きをしたりすることもあります）。