担保評価とは、銀行などの金融機関が、住宅ローンや事業資金を融資する際に対象となる不動産（土地や建物）が「いざというときにいくらで売れるか（どれくらいの価値があるか）」を、独自の基準で査定・評価することです。
銀行にとって、貸したお金が返ってこなくなったときの最終的なライフライン（＝物上担保である抵当権）がいくらの価値を持つのかを測る、極めてシビアな審査プロセスです。
1. なぜ「実際の売買価格」そのままではないのか？
不動産を一般の市場で買うときの価格（時勢価格）や、行政が税金をかけるために決めた課税標準額（固定資産税評価額）とは異なり、金融機関は「リスクヘッジ（安全余裕度）」を最優先して厳しく評価します。
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銀行が見る「最悪のシナリオ」： もしこの家主が破産し、競売にかけて強制的に現金化しなければならなくなったとき、そのオークションで確実に買い手がつく金額はいくらか？を考えます。
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低めに査定されるのが基本： そのため、担保評価額は一般の市場価格よりもかなり低めに（安全を見て7割〜8割程度、あるいはそれ以下に）算出されるのが一般的です。
2. 担保評価が融資額を左右する仕組み
金融機関は、この担保評価の金額をもとに「いくらまでならお金を貸して大丈夫か」の限度額を決めます。
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「オーバーローン」の壁： 例えば、買いたい物件の価格が4,000万円であっても、銀行の担保評価が3,000万円しか出なかった場合、「差額の1,000万円分は、担保の価値が足りない（＝銀行が回収リスクを負う）」と判断されます。
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その結果、「希望する全額のローンが組めない（減額される）」あるいは「足りない分の自己資金（頭金）を現金で用意しなければならない」という事態が起こります。