借地権

借地権（しゃくちけん）とは、建物を所有することを目的として、他人の土地を借りて使用・収益する権利のことです（借地借家法第2条1号）。

土地の所有権（地主）と、その上の建物の所有権（借地人）が分離しているのが最大の特徴です。

1. 借地権の種類（旧法と新法）

1992年（平成4年）8月8日に旧借地法から現行の「借地借家法」へ改定されたため、契約時期や形式によってルールが大きく異なります。

※現在流通している中古一戸建てやマンションの借地権には、更新性が高く半永久的に住み続けられる「旧法借地権」も多く存在します。

2. 借地人のメリットとデメリット（買主・所有者視点）

メリット

1. 物件（土地＋建物）の取得費用が安く抑えられる

   • 所有権付きの物件に比べ、販売価格（土地相当部分）が2割〜4割程度安く設定されていることが多いです。

2. 土地の固定資産税・都市計画税がかからない

   • 土地の税金は所有者である地主が支払います（※ただし地代に含まれて転嫁されます）。

デメリット・注意点

1. 毎月の地代（借地料）が発生する

2. 建替え・売却・譲渡時に「地主の承諾」と「承諾料」が必要になる

   ・承諾が得られない場合でも裁判所の許可（代諾判決）で対応できるケースはありますが、コストと時間がかかります。

3. 住宅ローンの審査が厳しくなる場合がある

   ・担保価値評価が所有権より低く見積もられやすく、金融機関によっては取り扱い制限があります。

3. 「借地権」と「底地（そこち）」の関係

不動産取引では、表裏一体の権利として以下のように呼び分けられます。

• 借地権（建物を建てて使う権利）： 借地人が所有する。

• 底地権（土地の所有権そのもの）： 地主が所有する。地代を受け取る権利や、契約更新時の更新料を受け取る権利を持つ。

※借地人が地主から「底地」を買い取る（または地主が借地人から「借地権」を買い取る）ことで、完全な所有権の土地・建物へ一本化することができます。

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