区分所有権（くぶんしょゆうけん）とは、分譲マンションやオフィスビルのように、1つの大きな建物が壁や天井でいくつかに区切られている場合において、その「独立した部屋（区画）を個別に所有する権利」のことです。
この区分所有権を持つ人のことを「区分所有者」と呼びます。私たちが普段「分譲マンションの部屋を購入した」と言う時、法的にはこの「区分所有権を購入した」ことになります。
マンションを構成する2つの部分
区分所有の建物（マンションなど）は、権利上、大きく2つの部分に分けられます。
- 専有部分（せんゆうぶぶん）： 区分所有権の対象となる、完全に自分だけの空間（購入した部屋の内側）です。壁紙やフローリングの変更など、ある程度自由にリフォームが可能です。
- 共用部分（きょうようぶぶん）： エントランス、廊下、エレベーター、バルコニー（ベランダ）など、居住者全員で共同で使う部分です。勝手にリフォームしたり、私物を大量に置いたりすることはできません。
土地を利用する権利（敷地利用権）
空中に浮いているマンションの部屋（専有部分）を所有するためには、その建物を支える「土地」を使う権利も同時に必要になります。これを敷地利用権（しきちりようけん）と呼びます。
現在の法律では、原則としてこの「部屋（区分所有権）」と「土地（敷地利用権）」は強力なセットになっており、バラバラに切り離して売買することはできない仕組みになっています。
不動産取引における重要な注意点
- 管理規約のルールを守る義務
区分所有者になると、「ペット飼育の可否」や「楽器演奏の時間帯」などが定められたマンション独自のルールブック（管理規約）を必ず守らなければなりません。 - 管理費・修繕積立金の支払い義務
建物を維持していくため、毎月決まった額を支払う義務が発生します。中古マンションを購入する際は、「前の所有者（売主）がこれらの費用を滞納していないか」を事前に確認することが非常に重要です（もし滞納があった場合、新しい購入者が支払い義務を引き継いでしまうためです）。