再建築不可

再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）とは、現在建っている建物を解体して更地にすると、法律上、新しい建物を建てることができない土地・建物のことです。

首都圏の古い住宅街や城下町などに多く存在し、主に都市計画区域および準都市計画区域内で適用されます。

1. 再建築不可になる主な原因

最大の理由は、建築基準法上の「接道義務（第43条）」を満たしていないことです。

2. メリットとデメリット

デメリット（注意点・リスク）

• 建て替え・増改築ができない: 建て壊すと新築できません。

• 住宅ローンが組みにくい: 担保価値が極めて低く評価されるため、購入者が銀行の住宅ローン審査に通りにくい傾向があります。

• 売却が困難: 買主が限られるため、資産価値・資産流動性が低くなります。

メリット（活用のポイント）

• 価格が格段に安い: 周辺の相場価格に比べて 30%〜50%程度（半値近く） 安く購入できます。

• 固定資産税が安め: 土地評価額が低く抑えられるため、毎年の保有コストを低く維持できます。

• リノベーションで住める: 建築確認申請が不要な範囲の「フルリフォーム・フルリノベーション（柱や梁を残した大規模改修）」であれば、築古でも新築同様に再生可能です。

3. 再建築不可を「再建築可能」に変える・解決する4つの方法

1. 隣地の一部を購入（または借地）する

   ・接道幅が足りない場合、隣の土地の一部を買い取って接道幅を2m以上に広げる。

2. 隣地と「セット売却」や「土地の交換」をする

   ・隣人と協力して一緒に売却するか、敷地境界を整理して双方接道を満たす形にする。

3. 「建築基準法第43条の許可・認定（但し書き）」を取得する

   ・敷地の周りに広い空地（公園、広場、敷地通路）があり、交通・安全・防火・衛生上支障がないと特定行政庁（建築審査会）が認めた場合、例外的に建築が許可されることがあります。

4. 位置指定道路の指定を受ける

   ・私道部分を関係者で協力・整備し、特定行政庁から「位置指定道路」としての指定を受ける。

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