表面利回り（ひょうめんりまわり）とは、不動産投資において「物件価格に対して、1年間でどれくらいの家賃収入が得られるか」を表した指標（年間の単純収益率）です。
「グロス利回り」とも呼ばれ、不動産チラシやポータルサイトの物件情報に記載されている「利回り〇〇%」は、基本的にこの表面利回りを指します。
1. 表面利回りの計算式
具体例（シミュレーション）
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物件購入価格：3,000万円
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満室時の月額家賃：15万円（年間家賃収入：15万円 ×12ヶ月 ＝ 180万円）
2. 対比される「実質利回り」との違い
不動産投資では、表面利回りだけでなく、税金や管理費などの諸経費を差し引いた「実質利回り（ネット利回り）」で収益性を判断することが極めて重要です。
| 区分 | 表面利回り（グロス） | 実質利回り（ネット） |
| 考慮する費用 | なし（収入と購入価格のみ） | あり（購入時諸費用・維持管理費などを加味） |
| 計算に含まれるもの |
・満室時の想定家賃 ・物件の本体価格 |
【収入面】 空室リスク・値引きを考慮 |
| 主な用途 | 複数物件を大まかに比較・スクリーニングする | 実際の収支（手元に残る現金）を正確に試算する |
3. 表面利回りを見る際の3つの注意点
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「満室時」を前提としている
・空室期間や家賃滞納リスクが考慮されていないため、満室想定の収入で計算されていることが一般的です。 -
ランニングコスト（維持費）が含まれていない
・古い物件（築古）ほど表面利回りが高く表示されやすいですが、実際は修繕費や管理費が高額になり、実質利回りが大幅に下がるケースがあります。 -
利回りの「高さ」だけで選ばない
・地方の築古物件などで「表面利回り15%超」と書かれていても、需要が乏しく空室が埋まらないリスクや、解体・大規模修繕費用がかさむリスクが潜んでいます。