契約不適合責任

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、売買した目的物（不動産や商品など）が、「契約の内容と合致していない（＝不適合がある）」場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。

以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、2020年（令和2年）4月の民法改正により、現在の名称に変更されました。

不動産の売買において、マイホームや土地を購入した後に大きなトラブルを防ぐための、非常に重要な法律上の仕組みです。

1. 「契約不適合」とは具体的にどんな状態か？

単に古いだけでなく、「契約書に書かれていた条件や、前提とされていた品質・数量・内容と違っている」状態を指します。

• 種類の不適合（違うものが届いた・違うものだった）：

  • 例：契約では「南向きの広い土地」と聞いていたのに、実際は違っていた。図面と実際の境界が異なっていた。

• 品質の不適合（隠れた欠陥があった）：

  • 例：中古住宅を購入して住み始めたら、すぐに「雨漏り」が発覚した。床下の木材が「シロアリ」に食べられてボロボロだった。地中から前の建物のコンクリートガラやゴミが大量に出てきた（土壌汚染や埋設物）。

• 数量の不適合（量が足りない）：

  • 例：パンフレットや契約書では「土地の面積が100坪」と記載されていたが、実際に測ってみたら90坪しかなかった。

2. 契約不適合が見つかったとき、買主が売主に請求できること

もし購入した不動産に契約不適合が見つかった場合、買主は売主に対して以下の4つの権利（請求）を行使できます。

1. 追完請求（ついかんせいきゅう）：

   • 「直してほしい」「足りない分を補ってほしい」と修補を求める権利。

2. 代金減額請求（だいきんげんがくせいきゅう）：

   • 直せない場合や、直してもらうのが難しい場合に、「価値が下がった分だけ代金を安くしてほしい」と求める権利。

3. 契約解除：

   • 不具合が大きすぎて、契約した目的が全く果たせない場合に、契約自体を白紙に戻す（解除する）権利。

4. 損害賠償請求：

   • 不適合によって被った損害（修繕費用や引っ越し費用など）について、金銭的な賠償を求める権利。

3. 不動産売買における重要な注意点

• 期間の制限（通知する期限）： 買主は、契約不適合を見つけたら「不適合を知ってから〇ヶ月以内（または〇年以内）に売主に通知しなければならない」というルールがあります。

  • ※民法上の原則では「知った時から1年以内」に売主に伝える必要があります。

• 「免責」の特約（特に中古住宅の場合）： 個人間の中古住宅の売買などでは、売主の負担を軽くするために、契約書に「売主は契約不適合責任を負わない（免責とする）」という特約がつけられることがあります（「現状有姿売買」など）。

  • この特約に同意して購入してしまうと、後から雨漏りやシロアリが見つかっても、原則として売主に修理や代金減額を請求できなくなります。そのため、不動産会社を交えて「どこまで責任を負うか」の条件をしっかり確認することが極めて重要です。

• 新築住宅の場合： 新築の注文住宅や新築分譲住宅の場合は、法律（品確法）により、家の構造上主要な部分や雨漏りを防ぐ部分について、引き渡しから「10年間」は必ず契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負うことが義務付けられており、免責にすることはできません。

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