変動金利

戸建て住宅における変動金利（変動金利型住宅ローン）とは、「借入期間中に金融情勢（日本銀行の政策金利や短期市況）の変化に応じて、定期的に金利が見直される住宅ローンの金利タイプ」のことです。

固定金利に比べて借入時の金利が低く設定されているため、戸建て購入者の約7〜8割が選択する主流の選択肢となっていますが、将来の金利上昇による返済額増加リスク（金利リスク）を負うことになります。

1. 変動金利の基本ルールと見直し周期

一般的に、多くの民間金融機関の変動金利では以下の「見直しルール」が採用されています。

• 金利の見直し（年2回）

  • 毎年4月1日と10月1日の年2回、短期金融市場の金利（短期プライムレート）を基準に見直されます。

• 5年ルール（毎月返済額の据え置き）

  • 金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を変更しない仕組みです（※返済額の内訳である「元本」と「利息」の割合が調整されます）。

• 125%ルール（1.25倍ルール）

  • 5年経過後に返済額を再計算する際、金利が急上昇していても、新しい返済額は従来の返済額の1.25倍（125%）までを上限とするルールです。

注意（未払利息のリスク）

「5年ルール」や「125%ルール」は急激な家計の負担増を緩和するための仕組みですが、金利上昇分が免除されるわけではありません。減らなかった元本や払い切れなかった利息（未払利息）は将来に繰り延べられるため、最終返済時に一括請求されるリスクがあります。

2. 固定金利（全期間固定）との比較

3. 戸建て所有者が押さえておくべきリスク管理と対策

1. 「返済比率（返済額）」に余裕を持たせる

   • 借入上限ギリギリで組むのではなく、仮に金利が1%〜2%上昇しても無理なく返済できる借入金額に設定します。

2. 手元資金（教育費や生活防衛資金）を残しておく

   • 金利が上昇した際、いつでも「繰り上げ返済」を行って元本を減らせるよう、手元の貯蓄を確保しておくことが最大の防衛策になります。

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