11号エリアとは、都市計画法第34条第11号の規定に基づき、本来は原則として建物を建ててはならない「市街化調整区域」の中で、例外的に戸建てや店舗などの建築が認められる特別な区域（既存集落など）のことです。
一般的には「既存集落制度」などとも呼ばれ、市街化調整区域でありながら「一定の条件を満たしたエリア」として自治体が条例で指定している場所を指します。
1. なぜ「11号エリア」という例外が存在するのか？
これまで学んできたように、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であり、原則として新しい家を建てることはできません。しかし、日本全国の郊外や地方には、昔から脈々と人々の暮らしや集落が存在しています。
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集落の維持とコミュニティを守るため：
「すでに何十棟もの家がまとまって建っており、実質的に市街化区域と変わらない日常生活圏を形づくっている古い集落」について、若い世代が家を建てて住み続けられるようにし、地域社会やコミュニティが急激に衰退するのを防ぐためにこの特例が用意されています。
2. 11号エリアに指定されるための主な条件
どんな場所でも11号エリアになれるわけではなく、法律や自治体の条例によって厳格なハードルが設けられています。
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① おおむね50戸以上の建物が連たんしていること：
周囲に50棟以上の建築物が一定の間隔（一般的には50メートル以内など）で途切れなく並んでおり、まとまった「既存集落」を形成していること。
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② 市街化区域と一体的な日常生活圏であること：
インフラや生活のロケーションが、隣接する市街化区域とつながっていること。
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③ 自治体による「条例指定」があること：
国が一律で決めているだけでなく、「それぞれの市区町村が、どの地域を11号区域にするか」を条例で指定していることが絶対条件です。
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※自治体によっては、この11号の条例自体をすでに廃止してしまっているところもあれば、現在も積極的に運用しているところもあり、地域による差が非常に激しいのが特徴です。
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3. 不動産取引・家づくりにおける「大きなメリットと注意点」
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メリット（調整区域でも家が建てられる可能性）：
「市街化調整区域だから絶対に家が建てられない」と諦めかけていた土地でも、この11号エリア内であれば、開発許可を得ることでマイホームや小規模な店舗を新築できる道が開けます。また、市街化区域に比べて土地の価格が安く抑えられる傾向があります。
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注意点（誰でも・どんなものでも建てられるわけではない）：
たとえ11号エリアの土地であっても、「誰が住むための家か（その地域の出身者や親族など、自治体の要件に合致するか）」や「建物の用途（自己用住宅や地域の利便施設など）」について、厳しい制限が課されます。
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自治体ごとのルールの違い：
「隣の市では11号の指定があるのに、隣町では制度自体がない」というケースがざらにあります。また、近年の法改正により、「浸水ハザードエリア（大きな浸水想定区域）は11号の許可を出さない」といった防災上の厳格化も進んでいます。