越谷市は 市街化区域が市域の約50〜55％、市街化調整区域が約45〜50％ と、 埼玉県南部の中では「市街化区域と調整区域がハッキリ分かれる市」です。

＝駅周辺・レイクタウン・区画整理地は新築が建てやすい ＝郊外（大字系・農地系）は原則建築不可

越谷市は農地が多く、都市計画法上「農地保全区域」が広く残っているため、 調整区域の割合が高い＝建築できない土地が多い市 という特徴があります。 （越谷市公式：土地利用区分の記載より ）

■ 市街化区域とは？越谷市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「すでに市街地が形成されている、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定められています。

越谷市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 駅周辺・レイクタウンなど“市街地として整備された区域”

越谷駅、新越谷駅、北越谷駅、レイクタウン駅周辺は 区画整理が進み、既存市街地が形成されている。

→ インフラ整備済みで建築確認のみで新築可能。

（区画整理済み町名：北越谷・東越谷・南越谷・レイクタウン等）

● ② 区画整理により住宅地として整備された区域が多い

越谷市は区画整理事業が非常に多く、 北越谷・東越谷・南越谷・千間台・レイクタウンなどが整備済み。

→ 道路幅員・下水道・公園・調整池が整備され、住宅地として最適。

（区画整理換地図の大量掲載より）

● ③ 用途地域が住宅向き

越谷市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・第一種住居地域 など住宅向き用途地域が多い。 （用途地域マップより）

→ 新築戸建ての供給が安定する構造。

■ 市街化調整区域とは？越谷市で建築できない理由

市街化調整区域は都市計画法で 「市街化を抑制する区域」 と定められています。

越谷市は農地が多く、調整区域が広い市。 （越谷市公式：農業振興地域・農用地区域の記載より）

● ① 農地保全・自然保全のため調整区域に指定

越谷市は農業振興地域・農用地区域が広く、 農地保全を優先するため調整区域が多い。

→ 農地転用＋開発許可が必要＝一般の新築はほぼ不可。

● ② インフラ未整備の土地が多い

道路幅員不足 下水道未整備 など、建築基準法の要件を満たさない土地が多い。

→ 既存宅地以外は建築不可。

● ③ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 越谷市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

越谷市の市街化区域は 駅周辺＋区画整理地＋レイクタウン に集中。

● 越谷駅周辺（資産性が高い）

赤山本町 越ヶ谷 東柳田町 弥生町

理由 ・既存市街地 ・商業・住宅混在 ・インフラ整備済み → 資産性が高い中心市街地

（越谷駅西口の区画整理換地図あり）

● 新越谷駅・南越谷駅周辺（人気の住宅地）

南越谷 新越谷 七左町 蒲生茜町 蒲生西町

理由 ・商業施設が多い ・区画整理済み → 新築供給が多いエリア

（南越谷・蒲生の換地図あり）

● 北越谷駅周辺（区画整理地）

北越谷1〜5丁目

理由 ・区画整理により住宅地として整備 → 道路・下水道が整備済みで建築しやすい

（北越谷の換地図多数）

● 東越谷（区画整理地）

東越谷1〜10丁目

理由 ・区画整理済み ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

（東越谷の換地図多数）

● レイクタウン（資産性最強）

レイクタウン1〜9丁目

理由 ・大規模区画整理 ・商業施設（イオンレイクタウン） ・街並みが新しい → 越谷市で最も資産性が高いエリア

（レイクタウンの換地図多数）

● 千間台（区画整理地）

千間台東 千間台西

理由 ・区画整理済み ・住宅地として整備 → 新築供給が多い

（千間台の換地図多数）

🟩 越谷市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

越谷市は 調整区域が非常に広い市。

● 大字系（農地が広い）

大成町 大林 大泊 平方 平方南町 恩間 増林 袋山

理由 ・農地保全区域 ・インフラ未整備 → 既存宅地以外は建築不可

（農業振興地域・農用地区域の記載より）

● 外周部（自然・農地が多い）

南荻島 西方 東大沢（外周） 花田（外周）

理由 ・農地が多い ・市街化を抑制する区域 → 新築不可

🏡 越谷市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡越谷市のおすすめポイント

① レイクタウンのブランド力が圧倒的

街並みが新しく、商業施設が巨大。 資産性が高く、成約率も高い。

② 区画整理地が多く新築が建てやすい

北越谷・東越谷・南越谷・千間台など、 越谷市は区画整理の宝庫。

③ 駅力が強い（越谷 × 新越谷 × 南越谷 × 北越谷）

東武伊勢崎線の主要駅が多く、 都心アクセスが安定。

④ 調整区域が多く価格が安いエリアもある

大字系は価格が安く、広い土地が手に入りやすい。

⑤ 商業施設が多く生活利便性が高い

・イオンレイクタウン ・ベルク ・ヤオコー ・ドンキホーテ → 生活満足度が高い市