蕨市は 市街化区域が市域の約98〜99％を占める、埼玉県内でもトップクラスに「新築が建てやすい市」です。 東京（板橋区・北区）に隣接し、京浜東北線の駅力が強いため、 資産性・利便性・新築供給量が非常に高い都市 と言えます。

市街化調整区域はごく一部のみで、 “ほぼ全域で新築が建てられる市” という点は戸田市と非常に似ています。

■ 市街化区域とは？蕨市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「すでに市街地が形成されている、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定められています。

蕨市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 日本一面積が小さい市＝農地がほぼ存在しない

蕨市は全国で最も面積が小さい市（約5.1km²）。 そのため、農地がほぼ存在せず、 市街化調整区域を残す必要がない都市構造。

→ 市街化区域が極端に広い＝新築が建てやすい。

● ② 京浜東北線の駅力が強く、市街化を進めるべき区域

蕨駅は京浜東北線の主要駅で、都心アクセスが非常に強い。 そのため、駅周辺を中心に 市街化区域が広く設定 されている。

→ 都心通勤者の需要が高く、住宅供給を止める理由がない。

● ③ インフラ（道路・上下水道）がほぼ全域で整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

→ 建築許可が不要＝建築しやすい。

● ④ 用途地域が住宅向き

蕨市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 が多く、住宅建築を前提とした都市計画。

→ 新築戸建ての供給が安定する構造。

■ 市街化調整区域とは？蕨市で建築できない理由

蕨市の調整区域は 市域の1〜2％程度 と非常に少ない。 主に河川沿い・外周部に点在しています。

建築できない理由は以下。

● ① 河川沿いの自然保全区域

一部の河川沿いは洪水・浸水リスクがあるため、 都市計画上「市街化を抑制する区域」として調整区域に指定。

→ 災害リスクが高く、住宅地として不適。

● ② インフラ未整備の土地が点在

道路幅員不足 下水道未整備 など、建築基準法の要件を満たさない土地がある。

→ 既存宅地以外は建築不可。

● ③ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 蕨市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

蕨市は ほぼ全域が市街化区域 のため、町名の大部分が建築可能。

● 蕨駅周辺（資産性が最も高い）

中央 塚越 北町

理由 ・既存市街地が広い ・商業・住宅が混在 ・インフラ整備済み → 資産性が高く、新築供給が多い

● 市中心部（生活利便性が高い）

錦町 南町

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

● 戸田市寄り（新興住宅地）

北町（戸田寄り） 塚越（戸田寄り）

理由 ・戸田市の商圏 ・住宅地として整備 → ファミリー層に人気

🟩 蕨市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

蕨市の調整区域は 市域の1〜2％程度 と非常に少ない。

● 河川沿い（自然保全区域）

北町（外周部） 錦町（外周部）

理由 ・水源保全 ・自然環境保全 → 既存宅地以外は建築不可

🏡 蕨市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡蕨市のおすすめポイント

蕨市は、埼玉県南部でもトップクラスに「新築が建てやすい」「資産性が高い」都市。

① 京浜東北線の駅力が強い（都心アクセス最強）

東京・品川・横浜へダイレクト。 都内通勤者の人気が非常に高い。

② 市街化区域が広く新築が建てやすい

市域の約98〜99％が市街化区域。 建築制限が少なく、土地選びの自由度が高い。

③ 新築供給が多い（中央・塚越・北町）

蕨市は新築供給が安定しており、 ファミリー層の流入が多い。

④ 商業施設が多く生活利便性が高い

・イトーヨーカドー ・西友 ・ドンキホーテ → 生活満足度が高い市

⑤ 子育て環境が良い

公園が多く、治安も安定。 ファミリー層の人気が高い。