羽生市は 市街化区域813ha（13.9％）・市街化調整区域5,042ha（86.1％） と、 埼玉県内でもトップクラスに 「市街化調整区域が広い市」 です。 （羽生市都市計画基礎調査より ）

＝駅周辺・旧市街地は新築が建てやすい ＝郊外（大字系・農地系）はほぼ建築不可

農地が非常に多く、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」が広く残っているため、 調整区域の割合が圧倒的に高い＝建築できない土地が多い市 という特徴があります。

■ 市街化区域とは？羽生市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「すでに市街地が形成されている、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定められています。

羽生市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 羽生駅・南羽生駅周辺が既存市街地として発展

羽生駅・南羽生駅周辺は商業・住宅が混在し、 都市計画上「市街化を進めるべき区域」として指定。

● ② インフラ（道路・上下水道）が整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

● ③ 用途地域が住宅向き

羽生市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・住居系用途地域が多数 （用途地域図より ）

→ 新築戸建ての供給が安定する構造。

■ 市街化調整区域とは？羽生市で建築できない理由

羽生市は 市街化調整区域が市域の86.1％ と圧倒的に広い市。 （都市計画基礎調査より ）

調整区域で建築できない理由は以下の通り。

● ① 農地保全区域が広大（羽生市最大の特徴）

羽生市は ・上新郷 ・下新郷 ・砂山 ・須影 ・加羽ヶ崎 などに広大な農地が連続しており、 都市計画上「農地保全」を最優先するため調整区域に指定。

→ 農地転用＋開発許可が必要＝一般の新築はほぼ不可。

（農地が広い区域の面積データあり ）

● ② インフラ未整備（道路幅員・下水道）が非常に多い

調整区域は ・道路幅員が狭い ・下水道が未整備 ・排水計画が不十分 など、建築基準法の要件を満たさない土地が多い。

→ 建築確認が通らない＝新築不可。

● ③ 河川沿い（見沼代用水・利根川）の浸水リスクが高い

羽生市は利根川流域に近く、 調整区域の一部は浸水想定区域に該当。

→ 災害リスクが高く、住宅地として不適。

● ④ 非線引き区域（旧川里地区）も存在

羽生市の一部は「非線引き都市計画区域」で、 市街化区域・調整区域の区分がなく、用途地域もない。

→ 開発許可が必要で、一般の新築は極めて難しい。

● ⑤ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 羽生市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

羽生市の市街化区域は 駅周辺＋旧市街地＋一部区画整理地 に集中。

● 羽生駅周辺（資産性が高い）

東 北 南 西 中央

理由 ・既存市街地 ・商業・住宅混在 ・インフラ整備済み → 羽生市で最も資産性が高い

● 南羽生駅周辺（人気の住宅地）

南羽生 大沼 上岩瀬

理由 ・駅力が強い ・住宅地として整備 → 新築供給が多い

● 旧市街地（生活利便性が高い）

栄町 小松台 岩瀬

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

🟩 羽生市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

羽生市は 調整区域が非常に広い市。

● 大字系（農地が広い）

大字上新郷 大字下新郷 大字砂山 大字須影 大字加羽ヶ崎 大字秀安 大字下羽生 大字上川崎 大字下川崎

理由 ・農地保全区域 ・インフラ未整備 → 既存宅地以外は建築不可

（面積データあり ）

● 河川沿い（自然保全区域）

大字秀安（外周） 大字砂山（外周）

理由 ・浸水リスク ・自然保全 → 新築不可

🏡 羽生市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡羽生市のおすすめポイント

① 駅周辺の資産性が高い（羽生駅・南羽生駅）

東武伊勢崎線＋秩父鉄道の利便性が高い。

② 調整区域が多く価格が安いエリアもある

大字系は価格が安く、広い土地が手に入りやすい。

③ 商業施設が多く生活利便性が高い

・イオンモール羽生 ・ベルク ・カインズ ・ドラッグストア多数

④ 子育て環境が良い

公園が多く、治安も安定。 ファミリー層の人気が高い。