深谷市は 市街化区域が約1,749ha、市街化調整区域が約9,162ha と、 埼玉県内でもトップクラスに「市街化調整区域が広い市」です。

＝駅周辺・旧市街地は新築が建てやすい ＝郊外（大字系・農地系）はほぼ建築不可

深谷市は農地が非常に多く、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」が広く残っているため、 調整区域の割合が圧倒的に高い＝建築できない土地が多い市 という特徴があります。

■ 市街化区域とは？深谷市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「すでに市街地が形成されている、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定められています。

深谷市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 深谷駅・籠原駅周辺が既存市街地として発展

深谷駅・籠原駅周辺は商業・住宅が混在し、 都市計画上「市街化を進めるべき区域」として指定。

● ② インフラ（道路・上下水道）が整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

● ③ 用途地域が住宅向き

深谷市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 など住宅向き用途地域が多い。

■ 市街化調整区域とは？深谷市で建築できない理由

深谷市は 市街化調整区域が市域の大半（約9,162ha）を占める市。 調整区域で建築できない理由は、他市よりも明確で強力。

● ① 農地保全区域が圧倒的に広い（深谷市最大の特徴）

深谷市は ・旧深谷市 ・旧岡部町 ・旧川本町 ・旧花園町 に広大な農地が連続しており、 都市計画上「農地保全」を最優先するため調整区域に指定。

→ 農地転用＋開発許可が必要＝一般の新築はほぼ不可。

● ② インフラ未整備（道路幅員・下水道）が極めて多い

調整区域は ・道路幅員が狭い ・下水道が未整備 ・排水計画が不十分 など、建築基準法の要件を満たさない土地が多い。

→ 建築確認が通らない＝新築不可。

● ③ 非線引き区域（旧花園町）は用途地域がない

深谷市の旧花園町は「非線引き都市計画区域」で、 市街化区域・調整区域の区分がなく、用途地域もない。

→ 開発許可が必要で、一般の新築は極めて難しい。

● ④ 災害リスク（浸水・内水氾濫）が高い区域がある

深谷市は利根川・荒川流域に近く、 調整区域の一部は浸水想定区域に該当。

→ 災害リスクが高く、住宅地として不適。

● ⑤ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 深谷市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

深谷市の市街化区域は 駅周辺＋旧市街地＋一部区画整理地 に集中。

● 深谷駅周辺（資産性が高い）

深谷町 仲町 本住町 上野台 緑ヶ丘

理由 ・既存市街地 ・商業・住宅混在 ・インフラ整備済み → 深谷市で最も資産性が高い

● 籠原駅寄り（人気の住宅地）

幡羅町 東方町（駅寄り）

理由 ・駅力が強い ・住宅地として整備 → 新築供給が多い

● 旧市街地（生活利便性が高い）

田谷 上柴町東 上柴町西

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

🟩 深谷市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

深谷市は 調整区域が非常に広い市。

● 大字系（農地が広い）

大字深谷 大字岡 大字普済寺 大字櫛挽 大字武川 大字新戒 大字小前田 大字永田 大字上原 大字下手計

理由 ・農地保全区域 ・インフラ未整備 → 既存宅地以外は建築不可

● 旧花園町（非線引き区域）

花園 荒川 南 北 黒田

理由 ・用途地域なし ・開発許可が必要 → 一般の新築は極めて難しい

🏡 深谷市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡深谷市のおすすめポイント

① 駅周辺の資産性が高い（深谷駅・籠原駅）

高崎線の利便性が高く、都内アクセスが安定。

② 調整区域が多く価格が安いエリアもある

大字系は価格が安く、広い土地が手に入りやすい。

③ 商業施設が多く生活利便性が高い

・アリオ深谷 ・ベルク ・ヤオコー ・イオンタウン

④ 子育て環境が良い

公園が多く、治安も安定。 ファミリー層の人気が高い。