上尾市は 市街化区域が約2,527.5ha、市街化調整区域が約2,023.5ha と、 埼玉県内でも「市街化区域と調整区域が半々に近い市」です。

＝駅周辺・既存市街地は新築が建てやすい ＝郊外（大字系・農地系）は原則建築不可

上尾市は農地が多く、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」が広く残っているため、 調整区域の割合が高い＝建築できない土地が多い市 という特徴があります。

■ 市街化区域とは？上尾市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「すでに市街地を形成している区域、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定められています。

上尾市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 駅周辺（上尾・北上尾・原市）が既存市街地として発展

駅周辺は商業・住宅が混在し、 都市計画上「市街化を進めるべき区域」として指定。

● ② 区画整理により住宅地として整備された区域が多い

上尾市は区画整理事業が多く、 ・大谷北部 ・上平第三 ・原新町 ・原市北部第二 などが整備済み。

→ 道路幅員・下水道・公園が整備され、住宅地として最適。

● ③ インフラ（道路・上下水道）が整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

● ④ 用途地域が住宅向き

上尾市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 など住宅向き用途地域が多い。 （都市計画図より）

■ 市街化調整区域とは？上尾市で建築できない理由

市街化調整区域は都市計画法で 「市街化を抑制すべき区域」 と定められています。

上尾市は調整区域が約2,023.5haと非常に広く、 建築できない理由は以下の通り。

● ① 農地保全区域が広く、農業振興地域が多い

上尾市は農地が連続して広がる地域が多く、 都市計画上「農地保全」を優先するため調整区域に指定。

→ 農地転用＋開発許可が必要＝一般の新築はほぼ不可。

● ② インフラ未整備（道路幅員・下水道）が多い

調整区域は ・道路幅員が狭い ・下水道が未整備 ・排水計画が不十分 など、建築基準法の要件を満たさない土地が多い。

→ 建築確認が通らない＝新築不可。

● ③ 災害リスク（浸水・内水氾濫）が高い区域がある

上尾市は荒川流域に近く、 調整区域の一部は浸水想定区域に該当。

→ 災害リスクが高く、住宅地として不適。

● ④ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 上尾市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

上尾市の市街化区域は 駅周辺＋区画整理地＋既存市街地 に集中。

● 上尾駅周辺（資産性が高い）

上町 宮本町 谷津 春日 栄町

理由 ・既存市街地 ・商業・住宅混在 ・インフラ整備済み → 資産性が高い中心市街地

● 北上尾駅周辺（人気の住宅地）

緑丘 原新町 中妻 浅間台

理由 ・区画整理済み（原新町など） → 新築供給が多いエリア

● 原市駅周辺（区画整理地）

原市 原市北 瓦葺

理由 ・区画整理が進んだ住宅地 → 道路・下水道が整備済みで建築しやすい

● 上平・大谷エリア（区画整理地）

上平北 上平南 大谷北部第三・第四（換地済）

理由 ・区画整理により住宅地として整備 → 新築供給が安定

🟩 上尾市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

上尾市は 調整区域が非常に広い市。

● 大字系（農地が広い）

大字平方 大字上野 大字小敷谷 大字領家 大字壱丁目 大字中新井

理由 ・農地保全区域 ・インフラ未整備 → 既存宅地以外は建築不可

● 外周部（自然・農地が多い）

大字原市（外周） 大字瓦葺（外周） 大字大谷本郷（外周）

理由 ・農地が多い ・市街化を抑制する区域 → 新築不可

🏡 上尾市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡上尾市のおすすめポイント

① 駅力が強い（上尾 × 北上尾 × 原市）

高崎線の利便性が高く、都内アクセスが安定。

② 区画整理地が多く新築が建てやすい

原新町・上平・大谷北部など、 上尾市は区画整理の宝庫。

③ 調整区域が多く価格が安いエリアもある

大字系は価格が安く、広い土地が手に入りやすい。

④ 商業施設が多く生活利便性が高い

・アリコベール ・丸広 ・イオン ・ヤオコー

⑤ 子育て環境が良い

公園が多く、治安も安定。 ファミリー層の人気が高い。