春日部市は 市街化区域2,260.5ha（約34％）・市街化調整区域4,339.5ha（約66％） と、 埼玉県東部の中では 調整区域が非常に広い市 に分類される。

＝駅周辺・区画整理地は新築が建てやすい ＝郊外（大字系・農地系）は原則建築不可

旧庄和町を含む広大な農地が残っているため、 調整区域の割合が高い＝建築できない土地が多い市 という構造。

■ 市街化区域とは？春日部市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「既に市街地を形成している、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定義されている。

春日部市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 駅周辺（春日部・八木崎・北春日部）が既存市街地として発展

春日部駅東口・西口、八木崎駅、北春日部駅周辺は 商業・住宅が混在し、都市計画上「市街化を進めるべき区域」として指定。

● ② 区画整理事業が非常に多い（春日部市の最大の特徴）

春日部市は 区画整理の件数が県内トップクラス。 （内牧第一・西部第一・西部第二・藤塚・千間台・豊野工業団地など多数）

→ 道路幅員・下水道・公園が整備され、住宅地として最適。

● ③ インフラ（道路・上下水道）が整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

● ④ 用途地域が住宅向き

春日部市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・第一種住居地域 など住宅向き用途地域が多い。

■ 市街化調整区域とは？春日部市で建築できない理由

春日部市は 調整区域が市域の約66％ と非常に広い。 調整区域で建築できない理由は以下の通り。

● ① 農地保全区域が広大（旧庄和町を中心）

春日部市は ・西金野井 ・東中野 ・新方袋 ・豊野 ・大衾 などに広大な農地が連続しており、 都市計画上「農地保全」を最優先するため調整区域に指定。

→ 農地転用＋開発許可が必要＝一般の新築はほぼ不可。

● ② インフラ未整備（道路幅員・下水道）が多い

調整区域は ・道路幅員が狭い ・下水道が未整備 ・排水計画が不十分 など、建築基準法の要件を満たさない土地が多い。

→ 建築確認が通らない＝新築不可。

● ③ 河川沿い（江戸川・中川）の浸水リスクが高い

春日部市は中川・江戸川流域に近く、 調整区域の一部は浸水想定区域に該当。

→ 災害リスクが高く、住宅地として不適。

● ④ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 春日部市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

春日部市の市街化区域は 駅周辺＋区画整理地＋既存市街地 に集中。

● 春日部駅周辺（資産性が最も高い）

粕壁 粕壁東 中央 谷原 八木崎町

理由 ・既存市街地 ・商業・住宅混在 ・区画整理済み（中央・谷原など） → 資産性が高い中心市街地

● 北春日部駅周辺（人気の住宅地）

梅田 梅田本町 豊野町

理由 ・区画整理が多い（梅田・豊野） → 新築供給が多い

● 武里・一ノ割（生活利便性が高い）

武里 一ノ割 大沼

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

● 千間台（区画整理地）

千間台東 千間台西

理由 ・区画整理済み（千間台） → 道路・下水道が整備済みで建築しやすい

🟩 春日部市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

春日部市は 調整区域が非常に広い市。

● 大字系（農地が広い）

西金野井 東中野 新方袋 豊野（外周） 大衾 赤沼 不動院野

理由 ・農地保全区域 ・インフラ未整備 → 既存宅地以外は建築不可

● 河川沿い（自然保全区域）

新方袋（江戸川沿い） 西金野井（中川沿い）

理由 ・浸水リスク ・自然保全 → 新築不可

🏡 春日部市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡春日部市のおすすめポイント

① 区画整理地が多く新築が建てやすい

中央・谷原・大沼・千間台など、 春日部市は区画整理の宝庫。

② 駅力が強い（春日部 × 八木崎 × 北春日部）

東武伊勢崎線＋野田線の2路線で都心アクセスが安定。

③ 調整区域が多く価格が安いエリアもある

大字系は価格が安く、広い土地が手に入りやすい。

④ 商業施設が多く生活利便性が高い

・ララガーデン ・イオン ・ベルク ・ヤオコー

⑤ 子育て環境が良い

公園が多く、治安も安定。 ファミリー層の人気が高い。