東松山市は 市街化区域と市街化調整区域が明確に分かれる市 で、 中心部は新築が建てやすい一方、外周部は農地・自然保全のため建築が難しい区域が多い。

＝駅周辺・中心市街地は新築が建てやすい ＝見沼代用水・森林公園周辺・農地エリアは原則建築不可

東松山市は自然環境が豊かで農地が多く、 都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」が広く残っているため、 調整区域の割合が高い＝建築できない土地が多い市 という構造。

■ 市街化区域とは？東松山市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「既に市街地を形成している、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定義されている。

東松山市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 東松山駅周辺が既存市街地として発展

駅周辺は商業・住宅が混在し、 都市計画上「市街化を進めるべき区域」として指定されている。

● ② インフラ（道路・上下水道）が整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

● ③ 用途地域が住宅向き

東松山市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・住居系用途地域が多数 （用途地域マップより）

→ 新築戸建ての供給が安定する構造。

■ 市街化調整区域とは？東松山市で建築できない理由（34条区域指定の専門解説つき）

東松山市は市街化調整区域が広く、 都市計画法34条11号・12号に基づく区域指定を多数設定している市。 （＝調整区域でも11号エリアなど一部は用途限定で開発許可が出る）

ただし、一般の新築戸建ては以下の理由でほぼ建築不可。

● ① 農地保全区域が広い（東松山市の外周部の特徴）

東松山市は ・大谷 ・唐子 ・市ノ川 ・野本 などに農地が広く、 都市計画上「農地保全」を優先するため調整区域に指定。

→ 農地転用＋開発許可が必要＝一般の新築はほぼ不可。

● ② インフラ未整備（道路幅員・下水道）が多い

調整区域は ・道路幅員が狭い ・下水道が未整備 ・排水計画が不十分 など、建築基準法の要件を満たさない土地が多い。

→ 建築確認が通らない＝新築不可。

● ③ 見沼代用水・森林公園周辺の自然保全区域

見沼代用水沿い、森林公園周辺は 自然環境保全のため調整区域に指定されている。

→ 自然保全目的で新築不可。

● ④ 都市計画法34条区域指定が必要

東松山市は 34条11号（公益施設）・34条12号（産業系・既存集落） の区域指定を行っている。

→ 調整区域でも用途限定で建築可能だが、一般住宅は対象外。

● ⑤ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 東松山市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

東松山市の市街化区域は 駅周辺＋中心市街地＋住宅地として整備された区域 に集中。

● 東松山駅周辺（資産性が高い）

松葉町 箭弓町 松本町 神明町

理由 ・既存市街地 ・商業・住宅混在 ・インフラ整備済み → 資産性が高い中心市街地

● 高坂駅周辺（人気の住宅地）

高坂 桜山台

理由 ・区画整理地が多い ・住宅地として整備 → 新築供給が多い

● 市中心部（生活利便性が高い）

栄町 大谷（中心） 野本（中心） 市ノ川（中心）

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

🟩 東松山市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

東松山市は 調整区域が外周部に広い市。

● 見沼代用水沿い（自然保全区域）

野火止（外周） 中野（外周） 堀ノ内（外周）

理由 ・水源保全 ・自然環境保全 → 新築不可

● 農地が広い区域

唐子 大谷（外周） 市ノ川（外周） 野本（外周）

理由 ・農地保全区域 ・インフラ未整備 → 既存宅地以外は建築不可

🏡 東松山市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表

🏡東松山市のおすすめポイント

① 駅周辺の資産性が高い（東松山・高坂）

東武東上線の利便性が高く、都心アクセスが安定。

② 区画整理地が多く新築が建てやすい

高坂・桜山台など、 東松山市は住宅地整備が進んだエリアが多い。

③ 調整区域が多く価格が安いエリアもある

大谷・唐子・市ノ川などは価格が安く、広い土地が手に入りやすい。

④ 商業施設が多く生活利便性が高い

・ピオニウォーク ・ヤオコー ・ベルク ・イオン

⑤ 自然環境が豊かで子育て環境が良い

森林公園・見沼代用水など自然が多く、治安も安定。