戸田市は 市街化区域が市域の約95％以上を占める、埼玉県内でもトップクラスに「新築が建てやすい市」です。 東京（板橋区・北区）に隣接し、埼京線の駅力が強いため、 資産性・利便性・新築供給量が非常に高い都市 と言えます。

市街化調整区域はごく一部のみで、 “ほぼ全域で新築が建てられる市” という点は南部エリア（新座・和光・朝霞・志木）と同じ構造です。

■ 市街化区域とは？戸田市で建築できる理由

市街化区域は都市計画法で 「すでに市街地が形成されている、または10年以内に優先的に市街化を進める区域」 と定められています。

戸田市の市街化区域が建築できる理由は以下。

● ① 東京隣接で“都市化を進めるべき区域”として指定

戸田市は板橋区・北区と隣接し、 首都圏の住宅需要に対応するため 市街化区域が極端に広く設定 されています。

→ 都心通勤者の需要が高く、住宅供給を止める理由がない。

● ② 農地がほぼ存在しない＝調整区域を残す必要がない

戸田市は歴史的に農地が少なく、 荒川沿いの一部を除き、ほぼ全域が市街地として発展。

→ 農地保全の必要性が低いため、市街化区域が広い。

● ③ インフラ（道路・上下水道）がほぼ全域で整備済み

市街化区域は ・道路幅員 ・下水道 ・電気 ・ガス が整備されているため、建築確認だけで新築が建てられる。

→ 建築許可が不要＝建築しやすい。

● ④ 用途地域が住宅向き

戸田市は ・第一種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 が多く、住宅建築を前提とした都市計画。

→ 新築戸建ての供給が安定する構造。

■ 市街化調整区域とは？戸田市で建築できない理由

市街化調整区域は都市計画法で 「市街化を抑制する区域」 と定められています。

戸田市の調整区域は少ないものの、建築できない理由は明確。

● ① 荒川沿いの自然保全区域

荒川沿いは洪水・浸水リスクがあるため、 都市計画上「市街化を抑制する区域」として調整区域に指定。

→ 災害リスクが高く、住宅地として不適。

● ② 工業地域・物流地域の一部

美女木東・笹目南などは工業地域が多く、 住宅地として市街化を進めない方針。

→ 用途地域が工業系＝住宅建築不可。

● ③ インフラ未整備の土地が点在

道路幅員不足 下水道未整備 など、建築基準法の要件を満たさない土地がある。

→ 既存宅地以外は建築不可。

● ④ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 戸田市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

戸田市は ほぼ全域が市街化区域 のため、町名の大部分が建築可能。

● 戸田公園駅周辺（資産性が最も高い）

本町 下前 川岸 新曽（駅寄り）

理由 ・既存市街地が広い ・商業・住宅が混在 ・インフラ整備済み → 資産性が高く、新築供給が多い

● 戸田駅周辺（人気の住宅地）

上戸田 中町 下戸田

理由 ・駅力が強い ・住宅地として整備 → 戸田市で最も新築供給が多い

● 北戸田駅周辺（新興住宅地）

新曽 美女木（駅寄り）

理由 ・区画整理が進んだ住宅地 ・道路・上下水道が整備済み → ファミリー層に人気

● 市中心部（生活利便性が高い）

笹目 美女木 喜沢 喜沢南

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

🟩 戸田市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

戸田市の調整区域は 市域の5％未満 と非常に少ない。

● 荒川沿い（自然保全区域）

美女木（外周部） 笹目（外周部）

理由 ・水源保全 ・自然環境保全 → 既存宅地以外は建築不可

● 工業地域の一部（物流・工場地帯）

美女木東 笹目南

理由 ・工業地帯のため住宅地として市街化を進めない → 新築不可

🏡 戸田市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表（実務用）

🏡戸田市のおすすめポイント

戸田市は、埼玉県南部でもトップクラスに「新築が建てやすい」「資産性が高い」都市。

① 埼京線の駅力が強い（都心アクセス最強）

池袋・新宿・渋谷へダイレクト。 都内通勤者の人気が非常に高い。

② 市街化区域が広く新築が建てやすい

市域の約95％が市街化区域。 建築制限が少なく、土地選びの自由度が高い。

③ 新築供給が多い（新曽・上戸田・美女木）

戸田市は新築供給が安定しており、 ファミリー層の流入が多い。

④ 商業施設が多く生活利便性が高い

・オーケー ・ヤオコー ・イオン ・ドンキホーテ → 生活満足度が高い市

⑤ 子育て環境が良い

公園が多く、治安も安定。 ファミリー層の人気が高い。