新築の減額措置・市ごとの税額傾向・建売特有の注意点をプロが解説
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■ 固定資産税とは？（埼玉県の建売購入者が必ず知るべき基礎）
固定資産税は、土地・建物の所有者が毎年支払う税金。 埼玉県内の市町村も共通で以下の計算式です。
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固定資産税：評価額 × 1.4％
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都市計画税：評価額 × 0.3％（市街化区域のみ）
※都市計画税は市街化調整区域では非課税。
評価額は「役所が算定する金額」で、売買価格とは異なります。
■ 新築建売は固定資産税が“半額”になる（埼玉県共通）
埼玉県内の新築住宅は、一定の要件を満たすと 固定資産税が新築後3年間、1/2に減額されます。
● 減額される条件（埼玉県・さいたま市共通）
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専用住宅であること
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床面積40㎡〜240㎡
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災害レッドゾーンは原則対象外（例外あり）
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新築後120㎡までの居住部分が対象
● 長期優良住宅なら“5年間”減額
長期優良住宅は、固定資産税が 5年間 1/2 に減額されます。
■ 固定資産税の具体的な計算例（さいたま市公式）
建物価格1,000万円・床面積125㎡の新築住宅の場合：
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固定資産税： 10,000,000 × 1.4％ ×（120/125 × 1/2）＝ 67,200円（減額分）
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減額後の固定資産税： 10,000,000 × 1.4％ − 67,200 ＝ 72,800円
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都市計画税（市街化区域）： 10,000,000 × 0.3％ ＝ 30,000円
→ 合計：102,800円／年
埼玉県の建売はこの水準が一般的です。
■ 埼玉県の建売で“固定資産税が高くなる物件”とは？
埼玉県の建売では、以下の条件で固定資産税が高くなる傾向があります。
● ① 私道の持分が多い物件
私道は土地として評価されるため、 持分が多いほど固定資産税が上がる。
例：持分20㎡ → 評価額200万円 → 固定資産税約28,000円／年（推定）
● ② ゴミ置き場の持分がある物件
分譲地のゴミ置き場は共有持分になることが多く、 その分の固定資産税が数百円〜数千円発生する。
※埼玉県の建売では非常に一般的。
● ③ 単独所有のゴミ置き場が敷地内にある物件
レアケースだが、 その家だけ固定資産税が高くなる。
● ④ 旗竿地で路地状部分が長い物件
路地状部分も土地評価されるため、 固定資産税がやや高くなる。
● ⑤ 都市計画税がかかる市街化区域
埼玉県の主要都市（さいたま市・川越市・上尾市・桶川市など）は 都市計画税0.3％が加算される。
■ 市ごとの固定資産税の傾向（埼玉県の建売購入者が検索するポイント）
● さいたま市
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新築減額措置が明確（3年間1/2）
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都市計画税0.3％が必ずかかる
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評価額が高め → 固定資産税もやや高い傾向
● 川越市
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歴史的景観地区は評価額が高くなることも
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大型分譲地が多く、私道持分が発生しやすい
● 上尾市
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市街化区域が広く都市計画税がかかる
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分譲地の私道持分が多いエリアは税額が上がる
● 桶川市
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評価額はさいたま市より低め
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ゴミ置き場の持分が多い分譲地が多い
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固定資産税は比較的安定
● 久喜市・春日部市・越谷市
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市街化区域が広く都市計画税がかかる
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旗竿地が多く、路地状部分の評価が加算される
■ 固定資産税は“建売の選び方”で大きく変わる
埼玉県の建売は、以下のポイントで税額が変わる。
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私道持分の有無
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ゴミ置き場の持分
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路地状部分の長さ
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都市計画税の有無
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建物の床面積（120㎡を超えると減額対象外部分が増える）
これらを知らずに買うと、 毎年1〜3万円の差が出ることもある。
■ 固定資産税を抑えたい人が選ぶべき建売の特徴
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私道持分が少ない
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ゴミ置き場の持分が少ない
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路地状部分が短い
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都市計画税が非課税の市街化調整区域（建売は少ない）
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建物床面積が120㎡以内
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