新座市は 市街化区域が市域の約90％以上を占める、埼玉県内でもトップクラスに「新築が建てやすい市」です。 逆に、市街化調整区域はごく一部しか存在せず、 “ほぼ全域で新築が建てられる市” と言えます。

その理由は、新座市が ・東京に隣接（練馬区・西東京市） ・ベッドタウンとして計画的に市街化を進めてきた ・農地が少なく、都市化が早く進んだ という都市計画上の背景があるため。

■ 新座市の市街化区域はなぜ建築できるのか（理由）

新座市の市街化区域は、都市計画法で 「優先的に市街化を進める区域」 として指定されています。

建築できる理由は以下。

● ① 東京隣接のため、市街化を積極的に進める方針

新座市は練馬区・西東京市に隣接しており、 首都圏の住宅需要に対応するため 市街化区域が非常に広く設定 されている。

● ② インフラ（道路・上下水道）がほぼ全域で整備済み

市街化区域は道路幅員・下水道・電気・ガスが整備されているため、 建築確認だけで新築が建てられる。

● ③ 用途地域が住宅向き

第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 など、住宅建築を前提とした用途地域が多い。

● ④ 既存市街地が広く、農地が少ない

新座市は農地が少なく、 市街化調整区域を広く残す必要がない。

■ 新座市の市街化調整区域はなぜ建築できないのか（理由）

新座市の調整区域は ごく一部のみ。 主に自然環境・河川沿い・見沼代用水周辺などが該当。

建築できない理由は以下。

● ① 自然保全・水源保全のため調整区域に指定

見沼代用水周辺や河川沿いは自然保全のため調整区域。

● ② インフラ未整備の土地が点在

道路幅員不足 下水道未整備 など、建築基準法の要件を満たさない土地がある。

● ③ 無秩序な開発を防ぐため

調整区域は原則として新築不可。 建築できるのは 既存宅地（昭和43年以前から宅地） のみ。

🟦 新座市｜町名別の市街化区域（新築が建築できる町名）

新座市は ほぼ全域が市街化区域 のため、町名の大部分が建築可能。

以下は主要町名。

● 新座駅周辺（資産性が高い）

野火止 新座 大和田 東北 片山

理由 ・既存市街地が広い ・商業・住宅が混在 ・インフラ整備済み → 新築供給が多く、資産性が高い

● 志木駅寄り（志木市隣接で人気）

東 新座1〜3丁目 堀ノ内 北野

理由 ・志木駅の商業圏 ・住宅地として整備 → 志木市より価格が安く人気

● 朝霞台寄り（利便性が高い）

畑中 片山 菅沢 大和田（南側）

理由 ・朝霞台駅の商業圏 ・住宅地として形成 → 成約率が高いエリア

● 市中心部（生活利便性が高い）

栄 道場 馬場 中野 石神

理由 ・商業施設が多い ・用途地域が住居系 → 新築供給が安定

🟩 新座市｜町名別の市街化調整区域（原則建築不可の町名）

新座市の調整区域は 市域の5〜10％程度 と非常に少ない。

● 見沼代用水周辺（自然保全区域）

野火止（外周部） 中野（外周部） 堀ノ内（外周部）

理由 ・水源保全 ・自然環境保全 → 既存宅地以外は建築不可

● 河川沿い（黒目川・新河岸川）

菅沢（川沿い） 大和田（川沿い）

理由 ・河川保全 ・インフラ未整備 → 調整区域が点在

● 岩槻区寄りの外周部（市境）

新座市の東端の一部 （町名としては細分化されない区域）

理由 ・農地が点在 ・市街化を抑制する区域 → 新築不可

🏡 新座市｜町名別の市街化区域・調整区域一覧表（実務用）

■ 新座市の区域構造まとめ（専門的ポイント）

● 市街化区域が圧倒的に広い（約90％） ● 新築供給は市内ほぼ全域で可能 ● 調整区域は見沼代用水・河川沿いなどごく一部 ● 東京隣接のため市街化を積極的に進めてきた ● インフラ整備が早く、用途地域が住宅向き ● 調整区域は自然保全・水源保全が目的となっています

🏡新座市のおすすめポイント

新座市は、埼玉県内でもトップクラスに「新築が建てやすい」「資産性が安定している」都市。 東京隣接という圧倒的な立地と、広い市街化区域による住宅供給の多さが魅力です。

不動産購入者が新座市を選ぶ理由は、大きく分けて以下の7つ。

① 市街化区域が“圧倒的に広い”＝新築が建てやすい

新座市は 市域の約90％以上が市街化区域。 これは埼玉県内でもトップクラスの広さ。

＝ほぼ全域で新築が建てられる ＝建築制限が少なく、土地選びの自由度が高い

周辺市（朝霞・志木・和光）と比べても、 新座市は「新築供給が多い＝選択肢が多い」ことが大きな強み。

② 東京隣接（練馬区・西東京市）で資産性が高い

新座市は東京都練馬区・西東京市と隣接しており、 都内に近いのに価格が抑えられる“コスパ最強エリア”。

・都内より価格が安い ・都内より土地が広い ・都内より新築供給が多い

この3つが揃うため、 資産性が安定し、売却しやすい のが特徴。

③ 駅ごとに“住みやすさの特徴”が明確

新座市は駅ごとに性格がハッキリしているため、 購入者が選びやすい。

● 新座駅

・商業施設が多い ・新築供給が多い ・資産性が高い

● 志木駅寄り（東・新座1〜3丁目）

・志木駅の商圏 ・利便性が高い ・志木より価格が安い

● 朝霞台駅寄り（畑中・片山）

・朝霞台の商圏 ・成約率が高い人気エリア

● 新座市中心部（栄・道場・馬場）

・生活利便性が高い ・戸建て供給が安定

④ 子育て環境が良い（公園・学校・治安）

新座市は子育て世帯の流入が多い市。

理由は以下。

・公園が多い（野火止用水・平林寺周辺） ・学校の評判が安定 ・治安が良い ・ファミリー向けの新築供給が多い

特に 新座駅〜志木寄り は子育て世帯の人気が高い。

⑤ 商業施設が多く生活利便性が高い

新座市は商業施設が多く、生活利便性が非常に高い。

・オーケー ・ヤオコー ・いなげや ・ドンキホーテ ・コストコ（近隣） ・ららぽーと富士見（近隣） ・志木駅のマルイ・イオン

買い物の選択肢が多い＝生活満足度が高い。