住宅ローン審査とは｜落ちる理由・通る条件を専門的に解説
住宅ローン審査とは、銀行が「この人は本当に返済できるか」を判断するための審査です。 年収・勤続年数・他の借入・信用情報・家族構成などを総合的にチェックし、返済能力があると判断されれば審査に通過します。 新築戸建てを購入する際、住宅ローン審査は最も重要なステップであり、審査に落ちる理由を理解して事前に対策することが成功の鍵です。
住宅ローン審査で見られる5つのポイント
① 年収（返済能力）
銀行は「年収に対してどれだけ返済できるか」を最も重視します。 一般的には、年収の6〜7倍が借入の目安です。
- 年収300万円 → 1,800〜2,100万円
- 年収400万円 → 2,400〜2,800万円
- 年収500万円 → 3,000〜3,500万円
返済負担率（年収に対する返済割合）が高いと審査に落ちやすくなります。
② 勤続年数・勤務先
勤続年数は「安定して働いているか」を判断する重要な項目です。 勤続1年以上が安心ラインで、転職直後は不利になります。 ただし、同業種への転職は比較的通りやすい傾向があります。
最近は審査も緩く3か月から審査が通る事も多いです。住宅ローンにご不安がある方なども、お気軽にご連絡ください。
③ 他の借入（車・カードローン・リボ）
住宅ローン審査で最も落ちやすいポイントです。 車のローン・カードローン・リボ払いはすべて「借金」として扱われ、借入可能額が大きく下がります。
- 車のローン：月3万円 → 借入額が500万円下がることも
- リボ払い：審査に強いマイナス
- キャッシング枠：使っていなくてもマイナス
事前審査後に新しい借金を作ると、本審査で落ちる可能性が高くなります。
④ 信用情報（CIC）
過去の支払い状況が記録されている「信用情報」は審査の最重要項目です。 携帯代の滞納・クレジットの遅れ・スマホ分割の未払いなどがあると、審査に落ちる可能性が高くなります。
⑤ 家族構成・扶養人数
扶養人数が多いと返済負担率が高くなり、借入可能額が下がります。 共働きの場合は収入合算ができるため、借入額が増えるケースがあります。
住宅ローン審査に落ちる理由（実務で多い順）
① 車のローンが高い
月3万円以上の車ローンは審査に大きく影響します。 借入可能額が500万円以上下がる可能性もあるため、希望額に届かず落ちるケースが多いです。
その場合は完済条件にすると本来の住宅ローン上限額で計算してもらえます。
② クレジットカードの分割・リボ払い
分割払い・リボ払いは「借金扱い」になるため、審査に強いマイナスです。 特にリボ払いは審査落ちの原因として非常に多いです。
③ キャッシング枠が多い
使っていなくても「借入可能枠」として扱われるため、審査に影響します。 キャッシング枠は事前に減らすか、解約することが推奨されます。
④ 携帯代の滞納（スマホ分割の未払い）
CICに記録されるため、審査落ちの原因になります。 スマホの分割払いは「割賦契約」として扱われるため、遅れがあると非常に不利です。
⑤ 転職して半年以内
勤続年数が短いと「収入が安定していない」と判断されます。 同業種への転職は比較的通りやすいですが、異業種は厳しくなります。最近はそんな事もありませんが、大手の銀行だと未だに通りにくいです。しかし、大手だからといって金利が安いというわけではありません。
⑥ 返済負担率が高い
年収に対して返済額が多いと審査に落ちます。 返済負担率は銀行ごとに基準が異なりますが、一般的に借入額は年収の7～9倍が上限です。
住宅ローン審査に通る条件
- 勤続1年以上
- 車ローンが少ない（または完済）
- クレジットは1回払い
- キャッシング枠を減らす・解約する
- 携帯代の滞納がない
- 返済負担率が基準内
- 災害リスクの低い土地（銀行評価が高い）
事前審査と本審査の違い
事前審査（仮審査）
年収・借入・信用情報を簡易的にチェックする審査です。 通過しても「本審査で落ちる」ケースも金融機関によってあります。
本審査
源泉徴収票・課税証明書・在籍確認など、詳細なチェックが行われます。 事前審査後に新しい借金を作ると、本審査で落ちる可能性が高くなります。
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