埼玉県【私道のデメリット】新築・建売購入前に必ず知るべき注意点を専門家が解説
私道（位置指定道路・共有私道）は、 埼玉県の建売住宅で非常によく見られる道路形態だ。
しかし、 「私道はやめたほうがいい？」 「トラブルが多いって本当？」 という不安を持つ人が多い。
ここでは、私道のデメリットを“実際に起きるトラブル”を中心に、 専門家目線でわかりやすく解説する。
■ デメリット①：持分トラブルが起きやすい
私道は複数人で共有しているため、 持分（所有権）をめぐるトラブルが起きやすい。
よくあるケースは以下の通り：
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持分が一部の人にしかない
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持分がない家が勝手に通行している
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持分割合が不公平
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相続で持分者が増え、連絡が取れなくなる
持分が曖昧だと、 再建築・通行承諾・舗装工事などがスムーズに進まない。
■ デメリット②：通行承諾が必要になる
私道は「通行の権利」が明確でないと、 以下の場面で承諾書が必要になる。
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建替え
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リフォーム（重機の出入り）
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水道・ガス工事
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売却時の銀行融資
承諾書が取れないと、 融資が通らない＝売れない という最悪のケースもある。
■ デメリット③：舗装・補修費用を自分たちで負担する
公道は市区町村が管理するが、 私道は 住民が自分たちで管理する必要がある。
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舗装のひび割れ
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排水溝の詰まり
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雨水の溢れ
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除草
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雪かき
これらはすべて住民負担。
費用を誰が出すかで揉めることも多い。
■ デメリット④：再建築できない可能性がある
私道が以下の条件を満たさない場合、 再建築不可になる可能性がある。
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幅員4m以上
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位置指定道路の指定
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接道義務を満たしているか
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セットバックが必要かどうか
再建築不可は資産価値に大きく影響するため、 購入前に必ず確認すべきポイント。
■ デメリット⑤：近隣トラブルが起きやすい
私道は共有スペースのため、 以下のようなトラブルが起きやすい。
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車の停め方
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ゴミ置き場の位置
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子どもの遊び
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通行の妨げ
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私道に物を置く住民
「誰の土地か」「どこまで使っていいか」が曖昧なため、 トラブルが発生しやすい。
■ デメリット⑥：固定資産税がかかる
私道の持分がある場合、 固定資産税の対象になる。
金額は小さいが、 毎年必ず課税されるため、 知らずに購入すると驚く人も多い。
■ デメリット⑦：災害時の復旧が遅れる
公道は行政がすぐに復旧するが、 私道は住民が自分たちで対応する必要がある。
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豪雨で道路が冠水
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排水溝が詰まる
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舗装が剥がれる
埼玉県はゲリラ豪雨が多いため、 私道の排水計画は特に重要。
■ デメリット⑧：資産価値が下がる可能
私道は以下の理由で資産価値が下がりやすい。
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再建築の不安
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管理の負担
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トラブルの可能性
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融資が通りにくいケースがまれにある
売却時に「私道は避けたい」という人が一定数いるため、 整形地・公道接道より売れにくい傾向がある。
■ まとめ｜私道は“デメリットを理解して買えば問題ない”
私道はデメリットが多いが、 事前に確認しておけば大きなトラブルは避けられる。
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持分
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通行承諾
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位置指定道路
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幅員4m
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排水計画
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管理ルール
これらをしっかり確認すれば、 私道でも安心して購入できる。
■ 埼玉県で私道のある新築を買うなら
埼玉県は私道のある建売が非常に多い県。 そのため、私道のリスクを理解している 地域密着の不動産会社に相談することが最重要。
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